نظرة حول التحديات والتوقعات لصناعة العقارات بدول مجلس التعاون الخليجى ما بين 2019 إلـى 2020
الخميس 25 يوليو 2019 05:18 مساءً المشاهدة(174)
(شبكة الحديد والصلب)
نظرة حول التحديات وتوقعات المستثمرون لصناعة العقارات فى دول مجلس التعاون الخليجى خلال الفترة من أغسطس 2019 إلى أغسطس 2020.
تُعد سوق العقارات قلب الاقتصادات المحلية فى دول مجلس التعاون الخليجى بداية من دبى؛ حيث يمثل سوق العقارات بها 44 % من التضخم فى أسعار المستهلكين وصولاً إلى قطر؛ حيث يمثل 22%، ولا يختلف الأمر حتى فى السعودية؛ حيث يعتمد السوق بدرجة أقل على الاستثمار الأجنبى معتمداً بشكل حيوى على المستثمر المحلى.
- دبى واحدة من أسرع الأسواق للتكيف مع التغييرات..
ومع ذلك فإن الانهيار المالى فى عام 2008، والذى تلاه انخفاض أسعار البترول عام 2014، يمثل تحديات رئيسية للسوق فى المنطقة، فعلى الرغم من التقلبات المستمرة ظلت دبى واحدة من أسرع الأسواق للتكيف مع التغييرات.
وتجاوزت القيمة الإجمالية لصفقات الشراء فى سوق عقارات دبى 44.5 مليار درهم منذ بداية العام الجارى، بحسب بيانات دائرة الأراضى والأملاك فى الإمارة، وبرزت منطقة حدائق الشيخ محمد بن راشد فى صدارة صفقات شراء الأراضى والفيلات والشقق السكنية.. والتى سجلت الحصة الأكبر من قيمة تلك الصفقات مبيعات تخطت 27 مليار درهم.
وقالت كارلا ماريا عيسى، كبيرة محللى الأبحاث لدى “بروبيرتى فايندر”، إنه عندما تنظر إلى سوق العقارات فى المدينة، فعليك أن تنظر إليه من عام 2003 عندما باتت الإمارة واحدة من الأوائل فى المنطقة على صعيد وضع التملك الحر للعقار ودعوة مواطنى الدول من خارج مجلس التعاون الخليجى للشراء والتملك.. ومع ذلك، فعلى الرغم من الاتجاه طويل الأجل نحو الاستثمار الأجنبى، فإنه لم يعزل المدينة عن الركود فى أعقاب ذروة العقار الأخيرة قبل خمس سنوات؛ حيث تلاها انخفاض فى الأسعار بنحو الثلث.. بحسب نظرية “الوضع الطبيعى الجديد” أو “New Normal”.
أضافت: إنه عند النظر إلى الفترة من 2014 – 2015 انخفضت الأسعار حوالى 30- 35%، ولكن هذا ما اعتبره الوضع الطبيعى الجديد، فالناس باتت أكثر تدقيقاً وجرى تقييدهم مالياً، أيضاً، بعد الأزمة المالية فى 2008 وزاد من الحذر فى توزيع الأصول الدخول فى عصر انخفاض أسعار البترول مع الأخذ فى الاعتبار أن دبى لا تزال مدينة جديدة جداً.. والتى يتميز زبائن العقارات بها حالياً بأنهم أصبحوا واقعيون فيما يخص الأسعار.. فالعديد من سكان دبي الآن لهم مكاناً مناسباً للإقامة بأسعار معقولة أكثر من أى وقت مضى.
- تشريعات حكومية لدعم نمو واستقرار العقارات
بعد تحديات 2014، عملت حكومات دول مجلس التعاون الخليجى على تطبيق تشريعات لدعم نمو واستقرار العقارات.. خاصة في دبى والسعودية.. فعلى سبيل المثال، أنشأت البحرين، مؤخراً، نسختها الخاصة من وكالة لتنظيم العقارات علي غرار مؤسسة التنظيم العقارى فى الإمارات العربية المتحدة (RERA)، والتى سيكون لها تأثير تنظيمى على سوق العقارات لديها، وتساعد على بناء الثقة وسيادة القانون كما تعمل السعودية أيضاً على تطوير إطارها التنظيمى لقطاع العقارات.
ويسير الاتجاه العام فى الدول الخليجية إلى تعزيز التنويع فى القطاعات، وكذلك التنويع داخل القطاعات الاقتصادية نفسها.
ويعتقد عمران فاروق، الرئيس التنفيذى لمجموعة “سمانا للتطوير العقار”، أنه على الرغم من بدء هذه التغييرات التشريعية فى دول مجلس التعاون الخليجى، فإنه لا يزال هناك تباين فى نضج الأسواق المختلفة فى المنطقة.. مضيفاً أن السعودية تسير فى طريق الإمارات؛ حيث من المتوقع أن تشهد المملكة نمواً فى سوق الإسكان الميسر.
ومع ذلك لا يمكن للسوق السعودى فى هذه المرحلة أن يكون فى مصاف التطور لسوق دبى؛ لأنه ما زال صغيراً، ويحتاج إلى وقت للتطور، وهو ما سيحدث عندما تصبح الهيئات التنظيمية أكثر رسوخاً ما يؤدى إلى نمو ثقة المستثمرين.
وفيما يتعلق بالإمارات فإنَّ قواعد التأشيرات الجديدة قد بثت الحياة فى السوق؛ حيث يحصل كل فرد يشترى عقارات بنحو مليون درهم على الإقامة الدائمة له وللعائلة.
وبحسب تقرير “جلف نيوز”، فإن قانون حكومة دبى بتوفير الإقامة لمن يشترى عقارات بمليون درهم خلق موجة جديدة من المستثمرين الذين اجتذبتهم هذه الحوافز؛ لأنه أمر جذاب بشكل خاص الذين يرغبون فى امتلاك سكن والعيش هناك وليس بالضرورة العمل.
لكن تظل استراتيجية الاستثمار البالغة مليون درهم هى شىء يؤثر على عدد صغير من عمليات الشراء فى البلاد.. لانها متاحة فقط لعدد قليل من الناس، لذلك فى حين أنها مبادرة جيدة لكنه لا يعتقد أنها ستحدث فرقاً كبيراً بالنسبة للكثيرين وليس للمشترى المحتمل على المدى المتوسط، لكنه تعطى بعض الراحة من حيث النظرة والاستقرار على المدى الطويل للسوق فى دبى.
وعلى جانب آخر توقع البعض أن تؤدى الفعاليات الكبرى والمبادرات الحكومية بما فى ذلك معرض “إكسبو 2020” فى دبى واستراتيجية دبى الصناعية إلى تحول حقيقى فى العقارات.
ويضيف أن الإعلان الأخير عن نظام البطاقة الذهبية فى الإمارات قد زاد من ثقة المستثمرين فى الإمارات كمركز استثمار عالمى طويل الأجل والذى يشمل مالكى العقارات المليونية والعلماء والفنانين أصحاب القدرات الاستثنائية وقد شملت الدفعة الأولى نحو 6800 شخص لهم استثمارات بنحو 100 مليار درهم.. بالإضافة إلى تخفيف قيود الملكية الأجنبية فى أبوظبى.. والذي سيكون خطوة إيجابية.. لكنه ينتظر آثاره في الممارسة العملية الفترة القادمة.
- سوق العقارات الحالى جذاب للغاية.. ويمكنه دعم القطاع المصرفى
أصبح الترابط بين سوق الإسكان والقطاع المالى لأول مرة واضحاً فى المنطقة خلال الأزمة المالية لعام 2008. ومع ذلك، فإن الأنظمة المحسنة على مدى العقد الماضى فى جميع أنحاء دول مجلس التعاون الخليجى قد عزلت نفسها بشكل أفضل عن مشكلات سوق العقارات.
ويؤكد بعض خبراء العقارات.. على أن السوق العقارى له تأثير كبير على القطاع المصرفى ويرتبط كلا القطاعين بالآخر، فمنذ عام 2014 سجلت البنوك انخفاضاً فى القروض المتعلقة بالعقارات مع انخفاض الأسعار.. مضيفين ومع ذلك فإن سوق العقارات الحالى جذاب للغاية.. ويمكنه دعم القطاع المصرفى ودفعه للنمو أكثر إذا استفاد الناس من هذه المخططات.. بجانب دراسة البنك المركزى الإماراتي خفض حدود قروض الرهن العقارى فى محاولة لتحفيز النشاط .. ولكن يبدو أن شروط إقراض البنوك للمشاركين فى السوق يتم تشديدها إلى حد ما.
- تقلبات أسعار البترول تؤثر مباشرة على قطاع العقارات
ونظراً لأن أسعار البترول في دول الخليج باستثناء البحرين لحداثتها في تصدير البترول.. تؤثر على الإنفاق الحكومى والاستهلاكى على حد سواء، فإنَّ القدرة على الإنفاق على البناء والعقارات تعانى خسائر كبيرة وغير محتملة فى بعض الأحيان.. بسبب الحرب وتراجع الطلب والمتغيرات الأخرى والتى تأثير مباشر على المنح المالية فى هذه البلدان.. مما دفع تلك الدول إلى تنوع اقتصاداتها حتى لا يعتمد على نجاح قطاع واحد.
ولفت البعض إلى أنه على الرغم من أن العقارات الفاخرة تضع عقارات دبى على الخريطة العالمية، لا يستطيع الكثيرون تحمل أسعار معظم الممتلكات.. لأن الكثيرين يقيمون لأكثر من عامين هناك ويريدون امتلاك عقار طوال فترة الإقامة.
- التركيز أكثر على المناطق والطبقات الوسطى من المستهلكين.
وبحسب تقرير (جلف بيزنس) أن من أهم النتائج الرئيسية.. خلال السنوات الخمس الماضية، هى أن المطورين العقارين بدأوا يركزون أكثر على المناطق والطبقات الوسطى من المستهلكين.. حيث أصبح هناك العديد من الخيارات الجديدة بأسعار معقولة للمشترين.. فيمكن الآن شراء منزل من ثلاث غرف نوم مقابل مليون درهم.. وهو ما لم يكن متاحاً فى الماضى.
ويؤكـد عقاريون.. أن المستهلكين أصبحوا أكثر حساسية للسعر.. لـذا بدأ المطورون يركزون على المزيد من المساكن بأسعار معقولة مثل المنازل والشقق بمساحات أقل.. مضيفين أن السوق يحتاج إلى خبراء يدرسون طبيعة تفكير الزبائن .. حيث أصبح هناك مرونة أكثر من خلال تقديم أشياء مثل الإعفاءات من رسوم التسجيل وخطط الدفع بعد التسليم وخطط الإيجار المنتهى بالتملك وحتى الإعفاءات من رسوم الخدمة، وهو ما لم يكن عليه الحال فى الماضى.
وعلى الرغم من الزيادة فى العقارات بأسعار معقولة وحوافز الشراء فما زال هناك العديد من التحديات التى تواجه النجاح فى الحصول على أصول مناسبة فى بعض دول مجلس التعاون الخليجى خاصة قيود الملكية الأجنبية وتقسيم المبانى بجانب التحدى الآخر هو تمويل الاستثمار.
وتخلق أوضاع السوق فرصاً فى قطاعات معينة للمعاملات بأسعار جذابة.. لكن مازال من الصعب جداً على المقيم العامل أن يتحمل التكاليف المدفوعة مقدماً للملكية فى كثير من بلدان الخليج.
وفى النهاية.. تنبأ التقرير بطفرة غير مسبوقة في سوق العقارات الخليجي ليصبح أكثر أستدامة.. في حال تخفيف الحكومات من صعوبات الرهن العقارى للمشترين.
اخبار متعلقة
المشاهدة(70)
أصدرت شركة Kobe Steel Ltd اليابانية لصناعة الصلب نتائجها المالية والتشغيلية للسنة المالية 2023-24 المنتهية في 31 مارس/آذار.المزيد
المشاهدة(130)
في مارس من هذا العام، انخفض حجم واردات الخردة في تركيا بنسبة 21.5 في المائة على أساس سنوي، وارتفع بنسبة 13.0 في المائة على أساس شهري إلى 1.84 مليون طن متري المزيد
المشاهدة(101)
أعلن مسؤول في جمعية منتجي الصلب الإيراني (ISPA) إن قيمة صادرات قطاع الصلب الإيراني بلغت 7.8 مليار دولار في السنة التقويمية الإيرانية السابقة (المنتهية في 19 مارس). المزيد